行业3大标准即将发布！新规范下，这家千亿房企要逆天
今年因为一场疫情，健康住宅开始成为产品宣传的重点。...
行业似乎形成了共识：当前，行业的产品竞争已经超越了基础品质的范畴，延伸到健康性、智能化、服务品质等多维度的评价体系。
对于客户来说，这种产品升级显然是好的。但是，问题也随之而生。因为一个概念大火，就很容易出现泡沫。现在很多项目在销售阶段都把健康智慧作为项目卖点，有个停车场车牌自动识别就敢叫智慧社区。
因为目前国家并没有对健康住宅、智慧社区打造制定统一的标准，各家房企都是按照自定的企业标准来执行，导致健康住宅和智慧社区泛滥，品质良莠不齐。不仅客户分不清，很多同行也搞不清楚。
到底要做到什么程度才算是真正的健康住宅、智慧社区？
各家房企都在标榜的健康住宅、智慧社区，到底谁优谁劣？
真正合格的健康住宅、智慧社区，又能实现多少溢价？
这些问题最近有了初步的答案。针对健康住宅建设、智能家居安全和智慧社区建设，国家层面各牵头部门都在陆续计划出台明确的行业标准或国家标准。这个标准将会为整个行业的健康住宅、智慧社区建设提供指导。
国家住宅工程中心、全国智标委，以及阿里、华为、小米等多家科技公司共同参与编制《物联网智能家居安全技术要求》，包括清华大学、北京体育大学等研究机构，和多家品牌房企都分别参与其中某项标准的制定。
其中有一家房企，甚至同时参与了三大标准的制定，涉及健康住宅、智慧社区、物业服务三大领域，涵盖了健康智慧住宅的三个最主要的方面。这家房企就是TOP30的蓝光。
那么，制定这个标准到底有什么好处？这个标准又包含了哪些内容？蓝光又凭什么成为行业标准参与制定者？
明源君仔细查了资料，发现这里面还有点意思，下面详细来说。
任何事情，没有标准就会各行其道，最终南辕北辙。尤其房地产这种多领域交叉、涉及上下游多个行业的系统化产品。如果对健康住宅、智慧社区没有统一的标准做建设指导，随着时间的推移，问题将越攒越多，难以解决。
1.房企各自为政，导致行业供应商混乱，行业很难通过规模化降低建设成本
住宅和社区的配套建设标准，延伸开其实也决定了供应商的筛选标准。实现供应商的准入制，避免供应商之间的恶性竞争。
对于项目来说，在成本和品质之间平衡时有清晰的边界，避免品质失控。对于行业来说，标准的统一，可以把供应商分散的产能聚拢，通过规模化来降低成本，减少浪费。
2.项目间无法良性竞争，劣币驱逐良币，真正的好产品难溢价
现在，已经有很多不具备健康住宅、智慧社区建设能力的房企，在利用这些概念做营销噱头，最终交付时货不对板，既没有后期维护，也无法和其他智能化设备兼容，导致很多智能化设备沦为摆设。
真正的健康住宅和智慧社区，本来就需要更多的成本投入。但是在市场竞争中，由于客户分不清各家健康住宅的区别，导致高配置的产品反而处于价格劣势。
炒作概念的房企得到了红利，真正优秀的房企则很难通过创新升级来溢价。
3.中小企业缺乏创新研发能力，在升级健康住宅方面缺乏标准指引
尤其是一些中小房企，由于缺少创新研发能力，要做产品升级，往往是出去考察一圈，回来依样画葫芦。以前很多小房企就经常抄袭标杆房企的户型和精装修设计。虽然不光彩，但是也因此提升了行业整体的产品品质。
健康住宅和智能化设计体系，显然复杂得多。例如，要搞智慧社区，供应商筛选和后期运营服务从哪里下手；各家厂商的设备相互之间能不能兼容；项目质保期过后，小区物业能不能维护好智能化系统；如何管理各个供应商，做好数据安全等等。没有国家统一标准的指引，很难实现整个行业的品质升级。
一是关于健康住宅的团体标准《健康住宅建设技术规程》。
一般来说，政府主导制定的国家标准侧重于保证基本品质，市场自主制定的团体标准侧重于提高竞争力。
一个是及格线，一个是优秀线。
这份标准是由国家住宅工程中心联合清华大学、国家疾控中心、中国标准化研究院、
以及像蓝光这样在产品研发中比较注重健康人居打造的开发企业联合制定的。小贴士：国家住宅工程中心是国家在住宅与居住环境领域科技攻关的主要技术支撑单位，其主要任务是承担国家重点科研项目，组织集成国内外先进技术和产品的研发与推广，并通过建设示范工程推进住宅科技成果的转化。
这份健康住宅团标和我们熟知的“美国LEED标准”和“美国WELL健康建筑标准”其实是同一类型。住宅产品达到这个标准，说明其室内外的居住环境都达到了比较高的水平，包括空气、热、声、光、电、景观的舒适度，以及空间私密性、无障碍设计、社区交往、全龄化设计、文化氛围等全方位的达标。
以空气质量这一项为例，
1、小区风环境：包括6大标准，例如冬季要保证建筑物前后压差不大于5Pa，寒冷地区要通过通过设置防风墙、板、防风植物带、微地形等挡风设施阻隔冬季冷风侵袭。夏季要保证75%以上的板式建筑前后保持1.5Pa左右的压差，无局部旋涡和通风死角现象。
2、社区空气质量：要同时满足5个指标，例如PM2.5≤0.075，对于雾霾严重的城市，应该会对客户产生极大的吸引力。
3、室内空气质量：严格控制装修污染，室内新风量不应小于30 m3/h·人。已启用排风装置的楼层，厨房排油烟机的风量≥10m3/min，风压≥100Pa，卫生间排风机的排气量宜为80 m3/h ~100m3/h。公共室内空间和室内设置空气质量监控系统，实时显示湿度、PM2.5、CO2、CO、TVOC等空气质量数据，以及地下车库的CO浓度监测系统并能自动控制通风系统运行。
可以说，达到这个健康住宅标准的项目，业主在社区里呼吸的每一口空气都是量化的、健康的。
这套标准在光、热、声音方面的要求也是同样苛刻，例如在光的维度上，不仅对自然采光有严格要求，还对各个空间照明系统的亮度、色温、频闪、设置数量、安装位置等都有非常细致的要求。蓝光产品研究院提出的健康生活产品体系，已经全面按照这套标准来实践。
第二个，是关于智慧社区建设的国家标准。包括《物联网智能家居安全技术要求》、《智慧城市建筑及居住区 第1部分：智慧社区建设规范》两个组成部分。
在全国智标委牵头领导下，蓝光作为唯一一家房企，与阿里、华为、小米等企业共同参与制定，对智能家居的系统稳定和数据安全提出了明确要求。
目前，智能家居正在风口，创新产品大爆发、市场规模也在快速成长，新房以批量采购优势，已经成为智能家居企业拓展业务的重要领域。但是，各个终端设备之间的兼容性、个人数据安全、平台系统的稳定性都限制了智能家居的普及。
另外，智慧社区的系统架构、安全技术、服务规范也需要形成统一的规范。
目前蓝光在标准的应用层面，从招采环节、到建设环节、到运营环节，都是站在用户体验和品质保障的角度，按照标准严格执行，通过招采环节“严选、优选”智能设备，从源头做品控，通过建设环节的测试验收，主抓生产质量，通过运营环节的服务体系标准贯彻，做好客户服务保障。以上种种措施，实际上就是对智慧人居的品质做了保底规定，也是对设施设备及综合服务平台提出了硬性要求。
第三个，是针对物业服务的《中国物业管理行业新冠防疫指南2.0版》，是针对疫情后社区物业服务升级建立的指导文件。由蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务，和33家百强物业公司联合发布。
最近疫情卷土重来，防疫开始成为一种常态化的健康要求，这份指南的目标，是引领物业行业形成提高服务标准的共识，制定一套有效的防疫解决方案。
总的来说，从建筑的健康、到智能软硬件的安全、再到服务品质的升级，基本涵盖了影响社区居住体验的各个方面。
率先实现三大标准落地验收
既然这三个标准的对行业产生巨大的影响，为什么不约而同都会邀请蓝光参与标准制定呢。
事实上，智慧社区、健康住宅这些概念虽然已经泛滥，但是绝大多数的房企还处于方案阶段，而蓝光产品研究院的研发团队，通过标准参与与多年健康人居的研发积累，形成了“蓝卫士”健康安全生活体系，并且在自家项目实现了全体系的落地验收。
蓝光产品研究院经过全链条研发过程，建立了这套完整的产品体系，从户内的户型功能升级、家居体系升级，到社区的功能升级、物业服务升级，都给出了全套的健康生活解决方案。
1.户内健康系统
健康住宅，保障室内居住环境的健康是最基本的要求。蓝光从空间设计，到智能家居系统，都进行了健康化升级。
（1）户型功能升级：“5H健康户型”设计
疫情后，客户对居家健康需求的敏感度大大提高，客户对居住空间的娱乐功能和社交功能都很关注。所以，蓝光把“心理健康”维度纳入到了户型设计的考量层面。
首先，是增设“第三空间”，增强空间的功能性。
例如，在蓝光产品研究院的标准化户型库中，每个户型都设计了一个和客厅相连的百变空间，一方面可以放大家庭核心区，让家人之间有更多相处交流的场景，营造良好的家庭氛围，同时也可以作为多功能区，作为书房、健身房、儿童娱乐室来使用。促进交流，也尊重独处，给空间使用更多的可能性。
再比如，蓝光还尽量减少了卧室的无效面积，同时将卧室的进深拓展0.5米。额外增加出来的空间，孩子可以在这里写作业，老婆可以在这里梳妆，丈夫可以在这里工作。
其次，充分利用阳台。蓝光的户型设计上多采用双阳台配置。独立的带花房的阳台面积充足，可以开发为阳光房、花房或是家庭娱乐室。增加室内空间的趣味性。
第三，在玄关处增加“净身入户设计”。为了避免将外部污染带回来的可能性，蓝光将玄关处的空间分成了净区和脏区。每次进门，先挂置外套，换好拖鞋，在脏区可以设置消毒洗手液，消完毒再进门，让玄关成为了保护家庭的第一关。通过户型优化就能实现净脏分离，保证室内环境清洁健康。
2、智能家居升级：“魔镜”系统
除了户型优化，全屋的智能化设备是“蓝卫士”最重要的部分。作为蓝光产品研究院自行研发的智能终端，“魔镜”可以实现三重功能。
首先，是生活基本配置的智能化功能。能够连接室内的各个智能家居终端，并通过多重感应器，实现安防和环境维护。
例如全套的空气环境控制系统，可以实现24小时新风系统智能调节，保持户内空气流通品质。还可以根据气候自动调节室内温度、湿度等等，维持舒适的室内微环境。出门之前，通过“魔镜”的户内语音呼梯，电梯随时恭候。业主的生活能够更加智慧和便捷。
第三，针对有专业健康管理需求的业主，“魔镜”连接的应急健康线上平台，会给每一个业主建立一个VIP线上档案，进行个性化服务。对于需要进行更专业治疗的病人，平台还可以提供大医院的绿色通道VIP服务，让业主的健康得到全方位的守护。
3、无处不在的健康细节
例如，最不起眼的地漏，在防疫期间却因为病毒气溶胶传播，成为安全隐患。为了解决这个问题，蓝光采用U型水封弯道+自封式地漏“双保险”设计，可以完全阻断病菌在不同楼层间蔓延，同时也可以彻底杜绝地漏反臭的问题。
2.社区健康系统
针对社区的健康升级，蓝光的研发团队从硬件设施和物业服务两个方面都形成了全套的管理方案。
（1）硬件升级，让社区生活更加便捷、安全、愉悦
首先，在安全层面上，蓝光在社区内全覆盖了智慧安防系统。
例如：
鹰眼云图。针对小区外来人员, 通过指定摄像头追踪，实时记录外来人员在小区内的行动轨迹，并在物业管理平台中呈现。在外来人员进入非授权区域时，物业后台进行报警，并推送实时画面。
通过手机APP，家长能够随时了解到小孩进出小区或在小区内的活动实时图片讯息，还能看到小孩在儿童游乐区玩耍的动态画面。在社区内的水景和露天井等可能存在危险隐患的地方，都设置了警戒区域，如果有小孩独自靠近，会马上推送报警信息及实时视频到物业，由物业及时判定后采取必要措施。
如果业主被胁迫或发现被尾随时，只需在单元门口机输入特定密码开门，物业监控中心将收到报警信息及弹出实时监控画面， 由安保人员确认后，及时采取措施。
智能消杀：
在电梯间安装“自动感应紫外线消杀灯”，当业主进入电梯时就停止工作，当电梯无人时进行消杀，打破病毒传播链条。
……
其次，在便捷性方面，蓝光目前已经拥有完善的社区“无感通行”系统。通过动态无感人脸识别系统及相关社区交通工具智能控制， 业主在小区大门、单元门、电梯等归家流线上，实现了开门、呼梯、派梯等无感免接触通行。同时通过在线访客系统的升级，让访客也同样享受无感通行的礼遇。
另一方面，结合社区配套、社区景观、架空空间、地下车库采光空间，组建社区同好社群，激活邻里氛围和社区活跃度。业主在这个社区中，不仅有高科技的保护，也可以享受邻里交往带来的情感联结，保持身心健康。
（2）物业软性服务全面升级，人情注入温度
前面提到过，除了健康住宅和智慧社区的建设标准，蓝光还同步和33家百强物业公司联合发布了《中国物业管理行业新冠防疫指南2.0版》，专门指导物业服务升级。
蓝光对物业服务的关注，在疫情期间凸显的非常明显。例如，业主在疫情期间生活物资紧缺，蔬菜水果短缺，家庭采购受限。
蓝光嘉宝服务做到了全权代办，尽量满足业主的需求。例如，
通过蓝光系统订购有机蔬菜，由物业统一采购，并配送入户，减少业主外出，降低感染风险。并且在疫情得到控制后，升级成为日常服务，形成物业服务的又一个增值点。
通过蓝光在十几个城市建设的“嘉菜园”蔬菜基地，及超50家生鲜供应链，基本保证业主的日常采购需求。业主只需要在相关APP上下单，次日新鲜蔬菜就送到家。
此外，蓝光参与制定的物业升级指南，在社区出入管理、公共空间消杀、上门消杀方面都做出了明确的规定。为特殊时期的物业服务设计了一个完整的样板。
这样的蓝光，坚持自主研发，走出了一条非常有蓝光特色的产品之路。持续的钻研和创新，还会给行业带来哪些惊喜，值得期待！
